ACTA DE TITULAR REAL

ARRENDAMIENTOS

OPCIÓN DE COMPRA

ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA

NUEVAS ESCRITURAS

COMPRAVENTAS

TESTAMENTOS

DECLARACIÓN DE HEREDEROS

PARTICIÓN DE HERENCIA

ACEPTACIÓN TACITA DE HERENCIA

PODER o APODERAMIENTO

AUTORIZACIÓN PARENTAL

ACTAS NOTARIALES

OBRA NUEVA

DIVISIÓN HORIZONTAL

SEGREGACIÓN

CAPITULACIONES MATRIMONIALES

SEPARACIÓN DE BIENES

LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

EMANCIPACIÓN DE HIJOS
SOCIEDADES

ASOCIACIONES

COMUNIDAD DE BIENES

DERECHO DE USUFRUCTO

DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN

SERVIDUMBRES

PATRIMONIOS PROTEGIDOS

RECONOCIMIENTO DE FILIACIÓN

HIPOTECA

PRENDA

AVAL o FIANZA

SUBROGACIÓN PASIVA DE HIPOTECA

SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA

CANCELACIÓN

PRÉSTAMO DE USO

PRECARIO

PAREJAS DE HECHO

JUNTA DE COMPENSACIÓN

REPARCELACIÓN

REGULARIZACIÓN DE FINCAS (O DE LINDEROS)
Telf.: 942 66 02 42
C/ Lino Casimiro Iborra, 6 · 1º A  · 39740 SANTOÑA (Cantabria)
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NOTARÍA de SANTOÑA · D. Manuel Obeso de la Fuente
Calle Lino Casimiro Iborra, 6, 1º A · 39740 SANTOÑA Cantabria
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Telf.: 942 66 02 42  ·  Fax: 942 68 26 47
Página meramente divulgativa y no comercial; no tiene el valor de consejo, asesoramiento o información profesional; aunque procuramos mantener nuestra web convenientemente actualizada, la normativa que se cita o en que se basan los comentarios y contenidos pueda estar modificada o derogada. Igualmente, la normativa aludida puede no ser aplicable o ser diferente en las distintas Comunidades Autónomas.
Si desea información general acerca de la profesión notarial le sugerimos que se dirija a la página del Consejo General del Notariado en www.notariado.org.
 
ACTA DE TITULAR REAL

QUÉ ES: Es un documento en el que quién representa a una sociedad declara quién es el titular real de la entidad, entendiéndose por tal la persona física que materialmente tiene el poder de decisión o control de la misma.

POR QUÉ ES NECESARIA: Su necesidad viene determinada por la normativa sobre prevención de blanqueo de capitales (Ley 10/2010 de 28 de abril. Puede consultar esa norma en el siguiente enlace:  http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2010-6737


ARRENDAMIENTOS

QUÉ ES: El arrendamiento o alquiler es un contrato por el que una persona (llamada “arrendador”) cede a otra (llamada “arrendatario”) el uso de alguna de cosa, durante un tiempo y por un precio (la “renta”). Se pueden distinguir muchas modalidades de arrendamientos en función, básicamente, de la normativa por la que se rijan (Código Civil, Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley de Arrendamientos Rústicos, u otras normativas especiales -como, por ejemplo, los arrendamientos financieros o “leasing”-); también pueden distinguirse en función de su objeto (de vivienda, de local de negocio, de bienes muebles, de servicios, de industria o negocio…). Todos ellos tienen características y problemáticas distintas, que deben evaluarse y tenerse en cuenta al concertar el contrato.

¡ATENCIÓN¡ Los arrendamientos de bienes inmuebles son inscribibles en el Registro de la Propiedad. Recientemente se ha publicado una regulación (**) que trata de fomentar su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción puede no ser complicada pero no olvide la (quizá muy seria) problemática que puede plantearse para cancelarla.


OPCIÓN DE COMPRA


QUÉ ES: La opción de compra es un convenio en el que un vendedor (llamado concedente de la opción) se compromete irrevocablemente, pero sólo durante un tiempo, a vender algo a un comprador (llamado optante) que, en cambio, no se compromete en firme a comprar, sino que puede decidir (optar), dentro de un plazo dado, si definitivamente compra o no. Es un contrato que puede configurarse de distintas formas y con una regulación legal muy escasa. Puede que parezca un contrato sencillo pero no lo es en absoluto.

NO CONFUNDIR: El contrato o convenio de opción no es lo mismo que el pacto o convenio de arras. En la opción, el vendedor adquiere un compromiso de venta firme e irrevocable, mientras que el comprador puede desistir libremente de la operación (que con ello pierda o no alguna cantidad dependerá de los términos del contrato). En cambio, con el pacto de arras (al menos el de las llamadas arras de desistimiento, ya que existen otros tipos de arras), tanto el comprador como el vendedor pueden rescindir el compromiso pero indemnizando al otro.

NO CONFUNDIR: El convenio de opción tampoco es una compraventa con el precio aplazado. En la opción, hasta que el comprador decida comprar (si es que opta finalmente por hacerlo) no habrá compraventa alguna. En la compraventa con precio aplazado existe desde el principio una venta firme y definitiva y cualquiera de las partes puede exigir a la otra que cumpla su compromiso.


ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA

QUÉS ES: El arrendamiento con opción de compra es un contrato mixto en el que se combinan un arrendamiento o alquiler y una opción de compra. Es un contrato que carece de regulación legal propia (salvo algunos aspectos de un tipo especial de arrendamiento con opción de compra: el “leasing” o arrendamiento financiero). Configurarlo y regularlo bien es mucho más complejo de lo que a primera vista pueda parecer.


NUEVAS ESCRITURAS

POR QUÉ ES NECESARIO HACER NUEVAS ESCRITURAS: Las escrituras notariales no son “cédulas” o “certificaciones” de la propiedad de casas o fincas. Las escrituras recogen y documentan las operaciones o contratos que se hacen con  aquéllas. Es decir, hablando con exactitud, no existen, por ejemplo, escrituras “de una casa” sino “de la compra” de una casa, o “del alquiler” o “de la hipoteca” o “de la herencia” de una casa. Así, cuando se hace alguna operación relativa a una finca, no es que se hagan nuevas escrituras de la finca, sino la escritura de una nueva operación sobre ella. Si esa operación confiere la propiedad a alguien (por ejemplo, al comprador en una compraventa) la escritura justificará la propiedad, pero no porque esta sea “concedida” o “establecida” por el notario o por la escritura, sino como una consecuencia legal del contrato de compraventa, quedando recogido en la escritura a quién, cuándo y en qué condiciones se ha vendido y comprado. Por otra parte, eso explica que las escrituras notariales puedan hacerse y ser útiles en relación con operaciones y contratos muy variados, incluso cuando estos no se refieren a fincas o casas (por ejemplo, préstamos entre familiares, determinación de las consecuencias de una aval entre los avalistas y los avalados, aclaración de relaciones internas entre los cotitulares de préstamos o créditos bancarios, contratos de pensiones o alimentos, convenios entre parejas de hecho,  o muchos otros).


COMPRAVENTAS


QUÉ HACE FALTA: En cuanto a DOCUMENTACIÓN, depende de cada caso concreto, pudiendo variar en función de múltiples circunstancias (por ejemplo, tipo o naturaleza de los bienes que se venden, lugar en que se encuentran, intervención de menores de edad o incapacitados, estado de civil o nacionalidad de los contratantes, residencia en el extranjero, uso de poderes, importe de la operación, aplicación de normas de viviendas de protección oficial, y muchas otras), por eso, la documentación necesaria para una compraventa no es siempre la misma. No obstante, en el caso más común de venta de un local o una vivienda que no sea de protección oficial, lo normal es que hagan falta las escrituras del vendedor, el recibo de IBI u otro documento que justifique la referencia catastral y una certificación del presidente o del administrador de la comunidad de propietarios sobre la existencia o inexistencia de deudas. El certificado de eficiencia energética no siempre es necesario.
En cuanto a DATOS, aparte de los personales de compradores y vendedores, fundamentalmente serán los relativos al objeto y las condiciones de la compraventa (precio, forma y medios de pago, garantías en caso de precio aplazado, convenios sobre gastos e impuestos, fechas de entrega o desalojo, etc…)

¿SE PUEDE…? ESCRITURAR UNA VENTA SIN ESTAR PAGADO EL PRECIO: Sí. La escritura notarial no es una “cédula” o “certificación” estática de la propiedad de alguna cosa sino que recoge y documenta una operación o contrato que se hace con ella. Es decir, no existen propiamente escrituras de, por ejemplo, “una casa” sino “de la compra de una casa” (o del alquiler, o de la hipoteca, o de la herencia, o del préstamo…) Así, la escritura reflejará los términos y condiciones de la compra (o del contrato de que se trate), entre las cuales es perfectamente lícito y posible que se encuentre un aplazamiento del pago que, a su vez, puede establecerse en diferentes condiciones (p. ej., con o sin interés, o con o sin garantías).

¿SE PUEDE…? ESCRITURAR UNA COMPRAVENTA POR UN PRECIO DISTINTO DEL “VALOR DE HACIENDA”. Sí. La escritura notarial no es una “cédula” o “certificación” estática ni de la propiedad las cosas ni de sus características o su valor. La escritura refleja y documenta las operaciones o contratos que se hacen con alguna cosa. Así, la escritura reflejará los términos y condiciones de la compraventa, entre las cuales estará el precio, que se acuerda libremente entre comprador y vendedor. Lo que ocurre es que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se regula considerando como conceptos distintos el precio y el valor de los bienes, y aplicando la liquidación sobre el mayor de ellos. Eso significa que la Haciendas Públicas, a efectos de liquidación del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, puedan tomar como base una cantidad diferente del precio. Aunque, por su parte, los interesados no están obligados a admitir la estimación de valor hecha por la Administración y pueden recurrirla. ***Aunque es un impuesto complejo cuya aplicación exige el conocimiento de conceptos muy técnicos, puede ver la normativa general del impuesto en este enlace (existen también normativas autonómicas): http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359.


TESTAMENTOS


QUÉ ES: Es un documento en el que una persona declara y deja establecida su voluntad para después de su muerte, en relación con sus bienes o con otros asuntos, como, por ejemplo, el reconocimiento de hijos, o el nombramiento de tutores o de administradores de bienes para sus hijos menores o incapacitados. Las disposiciones de un testamento, además de muy variadas, pueden llegar a ser muy complejas. Nunca es conveniente esperar a ser muy mayor para hacer testamento. Piense que es un acto rigurosamente personal, o sea, que su otorgamiento nunca puede delegarse en otro, de modo que el inevitable deterioro que conlleva el envejecimiento puede llegar a hacer imposible su formalización. Hacer testamento notarial es muy barato (oscila normalmente en torno a los 40 euros, IVA incluido). En vida del testador, el testamento no produce ningún efecto, ni le obliga ni compromete a nada, y siempre puede revocarse o modificarse.

QUÉ HACE FALTA: Aparte de manifestar lo que se desea ordenar, en general bastará el DNI. En ocasiones, en función de lo que se quiera disponer, puede ser necesario o, al menos, conveniente, aportar la documentación relativa a los bienes de que se trate.

NO CONFUNDIR: El testamento no es lo mismo que la HERENCIA. Esta última es el conjunto de bienes y deudas que quedan cuando una persona fallece.


DECLARACIÓN DE HEREDEROS

QUÉ ES: La “declaración de herederos ab intestato” o simplemente “declaración de herederos” es un documento que debe tramitarse cuando el fallecido (también llamado causante) no hizo testamento (es lo que se llama morir “intestado” o “ab intestato”). La declaración de herederos no versa sobre los bienes del difunto sino sobre la determinación e identificación de las personas a las que, según la ley, debe corresponder la herencia. Se tramita siempre en notaría, pudiendo elegirse entre las notarías correspondientes al lugar en que hubiera tenido el causante su último domicilio o residencia habitual, o donde estuviere la mayor parte de su patrimonio, o en el lugar en que hubiera fallecido, siempre que estuvieran en España, a elección del solicitante. También podrá elegir a un notario de un distrito colindante a los anteriores. En defecto de todos ellos, será competente el notario del lugar del domicilio del requirente.

NO CONFUNDIR: La declaración de herederos no es lo mismo que la PARTICIÓN DE HERENCIA. Esta última presupone la existencia de la declaración de herederos (o de un testamento), y versa sobre el reparto de los bienes del difunto. La declaración de herederos tampoco es lo mismo que la DECLARACION O RELACION DE BIENES. Esta última es un documento que se utiliza en el trámite de pago de los impuestos que gravan la herencia para declarar (sin repartirlos) los bienes que la componen.

QUÉ HACE FALTA: La DOCUMENTACIÓN y DATOS necesarios varían de un caso a otro, pero, en el caso más común (el de la declaración a favor de hijos o nietos del difunto) normalmente hacen falta: Certificados literales de nacimiento y fallecimiento del causante; DNI del fallecido; certificado de empadronamiento del fallecido; certificado del Registro de Últimas Voluntades; libro de familia del fallecido o, si no se dispone de él, certificados literales de matrimonio del fallecido y de nacimiento de todos sus hijos (si algún hijo hubiese fallecido antes que el causante, también los certificados literales de fallecimiento del hijo y de nacimiento de sus hijos -nietos del causante-); y si el causante era viudo, certificado de fallecimiento del cónyuge. Además harán falta aquéllos datos personales de los herederos que normalmente no resultan de la documentación citada, es decir, el estado civil, el domicilio y el nº del DNI. También es necesaria la declaración de al menos dos testigos.


PARTICIÓN DE HERENCIA

QUÉ ES: La partición es el negocio o acuerdo por el que los llamados a la sucesión de una persona fallecida reparten los bienes y, en su caso, las deudas del difunto (en este contexto al difunto se le suele llamar el “causante”). Aunque la ley prevé la posibilidad de ciertos pactos sobre la herencia futura, como regla de principio hay que decir que sólo es posible hacer la partición de la herencia después del fallecimiento del cau­sante.

NO CONFUNDIR: La partición de la herencia no es lo mismo que la DECLARACION DE HEREDEROS. Esta última es un documento que debe tramitarse cuando el fallecido  no hizo testamento (es lo que se llama morir “intestado” o “ab intestato”). La declaración de herederos nunca versa sobre los bienes del difunto sino sobre la determinación e identificación de las personas a las que, según la ley, debe correspóndeles la herencia. La partición de herencia tampoco es lo mismo que la DECLARACION O RELACION DE BIENES. Esta última es un documento que se utiliza en el trámite de pago de los impuestos que gravan la herencia para manifestar o declarar los bienes que la componen. En la declaración o relación de bienes, en sí misma, no se hace reparto de bienes entre los herederos.

QUE HACE FALTA: La DOCUMENTACIÓN y DATOS necesarios para formalizar una partición de herencia no son siempre los mismos y dependen de cada caso concreto, pudiendo variar en función de múltiples circunstancias (por ejemplo, tipo o naturaleza de los bienes, lugar en que se encuentren, intervención de menores de edad o incapacitados, estado de civil o nacionalidad de los herederos, uso de poderes, y algunas otras). No obstante, en el caso más común harían falta: Certificado de fallecimiento, certificado del Registro de Últimas Voluntades, certificado del Registro de Seguros de Vida, el testamento o, si no lo hay, la declaración de herederos, datos personales de los herederos; si algún heredero tiene derecho a bonificaciones o reducciones de impuestos por minusvalías u otros motivos, la documentación que acredite éstos; escrituras y recibos de I.B.I. de los bienes inmuebles y valoración que se les atribuye; certificados bancarios de posiciones del causante a la fecha del fallecimiento; permiso de circulación de los vehículos y valoración que se les atribuye.
Por lo demás, tenga en cuenta que la partición de una herencia puede ser compleja y laboriosa y su formalización requerir más tiempo que otros documentos.

¡ATENCIÓN! Aunque la partición de la herencia no está sujeta a plazo alguno, sí lo está la LIQUIDACIÓN DE LOS IMPUESTOS que gravan las herencias: El Impuesto de Sucesiones (“IS” o “ISD”) y, para los inmuebles urbanos, el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (“IIVTNU”): Seis meses desde el fallecimiento del causante. La infracción del plazo puede ser causa de recargos y sanciones.

¡ATENCIÓN! Recuerde que la herencia de una persona incluye tanto los bienes como las DEUDAS y COMPROMISOS del fallecido (incluso, por ejemplo, avales que hubiese prestado). Si cree que puede ser el caso, asesórese en relación con la herencia o con los bienes del difunto… antes de actuar. Actuando ¡¡¡puede estar aceptando la herencia sin ser consciente de ello, y la aceptación de herencia, al igual que la renuncia, es irrevocable!!! (Véase ACEPTACION TÁCITA DE LA HERENCIA).


ACEPTACIÓN TACITA DE HERENCIA

QUÉ ES: El Código Civil establece:

Artículo 999: “La aceptación pura y simple puede ser expresa o tácita.
Expresa es la que se hace en documento público o privado.
Tácita es la que se hace por actos que suponen necesariamente la voluntad de aceptar, o que no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero.
Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero.”

Artículo 1000: “Entiéndese aceptada la herencia:
1.º Cuando el heredero vende, dona o cede su derecho a un extraño, a todos sus coherederos o a alguno de ellos.
2.º Cuando el heredero la renuncia, aunque sea gratuitamente, a beneficio de uno o más de sus coherederos.
3.º Cuando la renuncia por precio a favor de todos sus coherederos indistintamente; pero, si esta renuncia fuere gratuita y los coherederos a cuyo favor se haga son aquellos a quienes debe acrecer la porción renunciada, no se entenderá aceptada la herencia.”


PODER o APODERAMIENTO

QUÉ ES: Es el acto por el que una persona (el “poderdante”) designa a otra u otras (el “apoderado”) como representante suyo. Es decir, que el apoderado (también llamado “representante“) resulta facultado o autorizado para llevar a cabo actos o contratos en nombre y representación del poderdante  (también llamado “representado”). Los poderes pueden darse a una o a varias personas. Si es a varias, pueden darse con carácter mancomunado (es decir, para actúen conjuntamente) o solidario (es decir, para que actúen indistintamente cualquiera de ellos), o con una combinación de ambas cosas. La amplitud y trascendencia de la autorización concedida pueden variar muchísimo. Conferir un poder puede conllevar riesgos importantes. Tenga muy presente que las consecuencias y responsabilidades de los actos y negocios que hace un apoderado recaen sobre el poderdante. Lea con cuidado el resto de apartados.

¿SE PUEDE…?: DAR UN PODER TEMPORAL: Si, pero la eficacia práctica de la limitación temporal puede tener muchas dificultades.

¿SE PUEDE…? REVOCAR (ANULAR) UN PODER: Salvo en casos muy poco frecuentes de poderes conferidos expresamente con carácter irrevocable, los poderes son siempre revocables pero… ¡ATENCION!: Revocar un poder exige NOTIFICAR fehacientemente la revocación al apoderado y que este devuelva las copias de la escritura de poder, ¡Asegúrese de tener y conocer a tal fin un domicilio efectivo y estable del apoderado! Aunque el poder se revoque NO PODRÁ ANULARSE lo hecho por el apoderado antes de la revocación. Incluso revocado el poder y notificada la revocación, si el apoderado continúa teniendo la copia de la escritura de poder, TAMPOCO PODRA ANULARSE lo hecho por él con terceros de buena fe.

¿SE PUEDE…?
DAR UN PODER A VARIAS PERSONAS: Sí. Y puede darse con carácter mancomunado (es decir, para actúen conjuntamente) o solidario (es decir, para que actúen indistintamente cualquiera de ellos), o con una combinación de ambas cosas. Qué sea lo más conveniente depende de las circunstancias de cada caso.

¡ATENCIÓN! Para que un poder esté bien conferido es imprescindible tener muy claro y explicar bien en la notaría cuál es el asunto para el que se da el poder y lo que se quiere que al apoderado pueda (o no pueda) hacer. Indicaciones como “para unos trámites en el Consulado” o “para firmar unos papeles de la casa” no aclaran ni significan nada. Por su propio interés, antes de dar un poder asegúrese de que sabe y entiende bien qué es lo que necesita.

¡ATENCIÓN! Conferir nuestra representación a alguien siempre exige una cierta dosis de confianza en el apoderado. Cuanto más amplio sea el poder que se vaya a dar, mayor debe ser la confianza. Tenga en cuenta que la posibilidad de revocar o anular un poder no es ninguna garantía de que Vd. no pueda resultar perjudicado.

¡ATENCIÓN! Si Vd. está vendiendo algo, aunque Vd. ya haya cobrado la totalidad del precio nunca acepte que, en vez de formalizar la escritura de venta, le pidan dar un poder al comprador para que este pueda disponer libremente de la cosa… ¡¡¡ puede Vd. perder el control de la situación y lo que su “comprador-apoderado” haga será responsabilidad de Vd…!!!


AUTORIZACIÓN PARENTAL

QUÉ ES: Es un documento en el que uno o ambos progenitores de un menor prestan su consentimiento o aprobación para algo que el menor vaya a hacer sin presencia de uno o ambos progenitores (por ejemplo, viajar por sí solo o en compañía de terceros).


ACTAS NOTARIALES

QUÉ ES: A muy grandes rasgos puede decirse que un acta notarial es un tipo de documento que (a diferencia de la escritura notarial) no refleja contratos, negocios ni, en general, declaraciones de voluntad, sino meros hechos. Existen muchos tipos de actas notariales muy diferentes entre sí, muchas de ellas con una problemática muy compleja.

Es importante tener en cuenta que existen LIMITACIONES en cuanto a los efectos y a la posibilidad de levantar actas notariales. Algunos ejemplos, referidos a distintos tipos de actas y a supuestos muy frecuentes, son los siguientes:

   ACTAS DE PRESENCIA: En ellas el notario plasma lo que ve, oye o percibe por los sentidos. Es decir, este tipo de actas no reflejan opiniones ni juicios de valor. Por ejemplo, no cabe pedir un acta para dejar constancia de que algo está “en buen estado”. El concepto de “buen” o “mal” estado es subjetivo e implica una opinión o, incluso, un criterio pericial. Por otra parte, la posibilidad de levantar estas actas puede estar condicionada (y, a veces, incluso excluida) por el lugar en que debieran levantarse (recintos privados cerrados al público), por la naturaleza de los hechos a que se quieran referir (afectantes a la intimidad, al honor o a la imagen), o por el momento en que deban levantarse: sólo es posible reflejar lo que se percibe en el momento de levantar el acta, no lo que haya podido pasar antes ni lo que pudiera pasar después.

   ACTAS DE MANIFESTACIONES: En ellas se recogen declaraciones o manifestaciones de naturaleza no negocial o contractual. No pueden considerarse equivalentes a una declaración testifical y la posibilidad de formalizarlas también puede estar limitada, o incluso excluida, por la naturaleza o contenido de las manifestaciones de que se trate.

   ACTAS DE NOTIFICACION O REQUERIMIENTO: Sus principales limitaciones y condicionamientos, que incluso pueden excluir su posibilidad, suelen provenir de una falta de legitimación del emisor o del destinatario de la notificación o el requerimiento, o por el carácter público del destinatario (no es posible emplear este tipo de actas para eludir las normas de sobre procedimiento administrativo).

   ACTAS DE JUNTAS DE SOCIEDADES: Sus principales condicionamientos vienen dados por la necesidad de que el solicitante tenga competencias legales para solicitar el acta y de que la convocatoria de la Junta esté hecha en legal forma.


OBRA NUEVA

QUÉ ES: Es la declaración de haberse construido, o estarse construyendo, una edificación (o una modificación de la misma) sobre un terreno concreto, determinando sus características y, generalmente, asumiendo su autoría. A pesar de su nombre no necesariamente se refiere a un edificio nuevo o de reciente construcción sino que puede referirse a edificaciones antiguas que no han sido construidas por el declarante.

QUÉ HACE FALTA: La DOCUMENTACIÓN necesaria, aunque siempre va orientada a justificar la legalidad de la construcción, puede variar mucho según los casos concretos (básicamente en función de que la construcción sea antigua o nueva, terminada o en curso de construcción, para uso propio o para enajenar…), pero en todo caso hará falta la escritura del terreno y la referencia catastral del mismo.


DIVISIÓN HORIZONTAL

QUÉ ES: En síntesis, la propiedad horizontal es el régimen legal que organiza una comunidad cuya particularidad es que en ella concurren, inseparablemente, elemen­tos de propiedad individual de cada comunero o copropietario, y elementos de propie­dad común o colectiva. El caso fundamental es el de los edificios de pisos, pero el régimen legal de la propiedad puede aplicarse también a otras situaciones, algunas muy comunes y relativamente sencillas (como, por ejemplo, las urbanizaciones de chalets) y otras muy complejas (como algunos centros comerciales y complejos residenciales).
La escritura de propiedad horizontal es el documento en el que se organiza esa comunidad, definiendo, fundamentalmente, los elementos o piezas que han de ser de propiedad individual y, generalmente por exclusión, los elementos comunes, así como ciertas reglas de organización.

QUÉ HACE FALTA: La DOCUMENTACION necesaria varía según el caso concreto. En el caso más sencillo y general (el de un edificio de pisos) hará falta la escritura del solar o finca en que se encuentre el edificio, la referencia catastral del suelo, y, en ocasiones, licencia municipal. Los DATOS necesarios son los de los distintos elementos, instalaciones y servicios del edificio y de la finca, que generalmente se obtienen del proyecto de construcción.


SEGREGACIÓN


QUÉ ES: Es la separación de una porción de una finca (llamada finca “matriz”) que puede ser un terreno u otro tipo de finca, frecuentemente un local, para que pase a ser considerada una finca nueva (llamada finca “segregada”) e independiente de la anterior. Implica la creación o definición de un objeto de derecho nuevo.

QUÉ HACE FALTA: La DOCUMENTACIÓN necesaria no siempre es la misma. Generalmente hará falta la escritura y la referencia catastral de la finca matriz, y licencia municipal (y, en ocasiones, de otros organismos administrativos). Cuando se trata de segregar un local puede que sea necesaria también una autorización de la comunidad de propietarios. Los DATOS necesarios son los descriptivos (superficie y linderos) de la porción segregada y del resto que quede de la finca matriz.

¡ATENCIÓN!: Conviene tener en cuenta que, a veces, la segregación hace conveniente (y, en ocasiones, incluso necesario), establecer, modificar o suprimir servidumbres de paso, luces y vistas, aleros, etc…


CAPITULACIONES MATRIMONIALES

QUÉ ES: Es un convenio cuyo propósito más habitual es que un matrimonio establezca, modifique o sustituya su régimen económico: gananciales, separación de bienes, participación en ganancias. Pueden otorgarse antes o después del matrimonio, y han de formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro Civil.
Pude ver una explicación interesante sobre las capitulaciones matrimoniales en el siguiente enlace: 
https://www.youtube.com/watch?v=dWfjAF0GnrI

QUÉ HACE FALTA: Cuando se trata simplemente de establecer un determinado régimen, en principio no hace falta ninguna documentación especial, aunque, cuando se formalizan después de contraído el matrimonio, convendrá aportar los datos de inscripción de este en el Registro Civil. Cuando además de establecerse un régimen económico del matrimonio se trata también de liquidar el régimen anterior (lo que no siempre es necesario), hará falta también la documentación relativa a los bienes y deudas a liquidar (escrituras y recibos de I.B.I. en cuanto a los bienes inmuebles, documentación de vehículos, saldos bancarios, etc…)


SEPARACIÓN DE BIENES

QUÉ ES: Es un tipo de régimen económico del matrimonio. A diferencia del régimen de gananciales, en el que algunos bienes son de ambos cónyuges a pesar de haber sido adquiridos por uno sólo de ellos, en el de separación los bienes pertenecen sólo al que los adquiere (aunque en el caso de la vivienda habitual, para disponer de ella es necesario el consentimiento de ambos cónyuges, aunque sea de propiedad de uno sólo de ellos).
Pueden interesarle las explicaciones que se ofrecen en el siguiente enlace:
https://www.youtube.com/watch?v=dWfjAF0GnrI

¡ATENCIÓN! La separación de bienes no es un recurso legal para que algunos bienes queden a salvo de reclamaciones de terceros. La utilidad de establecer la separación de bienes (cuando no es, de por sí, el régimen aplicable como ocurre en algunas comunidades autónomas) viene dada por otro tipo de razones, desde la conveniencia de man­tener separados patrimonios empresariales pertenecientes a distintos grupos familia­res, hasta el simple deseo de los cónyuges.


LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES

QUÉ ES: Es el acuerdo por el que se reparten los bienes y deudas gananciales de un matrimonio. Procede, aunque no siempre es estrictamente necesario, cuando el régimen de gananciales queda extinguido por el divorcio, la separación, o la declaración de nulidad del matrimonio, o por el fallecimiento de uno de los cónyuges. También cuando, subsistiendo normalmente el matrimonio, se pacta un régimen matrimonial distinto (normalmente el de separa­ción de bienes) y, en algunos casos, cuando así se ordena por decisión judicial. La forma de llevarse a cabo la liquidación de gananciales es semejante a la partición o reparto de herencia.

QUE HACE FALTA: La DOCUMENTACIÓN y DATOS necesarios para formalizar una liquidación de gananciales no son siempre los mismos y dependen de cada caso concreto, pudiendo variar en función de múltiples circunstancias (por ejemplo, tipo y naturaleza de los bienes, lugar en que se encuentren, intervención de los propios cónyuges o de los herederos de uno u otro, uso de poderes y algunas otras). No obstante, en el caso más común, interviniendo ambos cónyuges por sí mismos, harían falta: Escrituras y recibos de I.B.I. de los bienes inmuebles y valoración que se les atribuye, saldos bancarios, y permiso de circulación de los vehículos y valoración que se les atribuye.

¡ATENCIÓN! En la liquidación de los bienes gananciales se deben tener en cuenta… ¡¡los bienes gananciales!!. Hacer intervenir bienes privativos de los cónyuges normalmente conducirá a errores (que, en ocasiones, pueden llegar a implicar la nulidad de la liquidación).


EMANCIPACIÓN DE HIJOS

QUÉ ES: La emancipación es la habilitación concedida por los progenitores o por el Juez para que un menor de edad (pero mayor de 16 años) pueda actuar como si fuera mayor de edad con ciertas limitaciones.


SOCIEDADES


QUÉ ES: Una sociedad es una organización de personas y bienes que, por una ficción legal y para facilitar la actividad económica, es considerada unitariamente como una persona (es lo que se llama una persona jurídica) distinta de las personas que la componen. Existen distintos tipos de sociedades (anónimas, limitadas, coope­rativas, regulares colectivas, comanditarias, civiles y algunas otras), así como subtipos de algunas de ellas, cada una con sus propias característi­cas, requisitos de existencia o reco­nocimiento legal y posibilidades de configuración por vía de estatutos, que deben evaluarse en relación con cada caso concreto para decidir cuál pueda ser la más conveniente.

NO CONFUNDIR. A pesar de que es una forma de hablar muy común, “sociedad” y “empresa” no son lo mismo. La empresa es el “negocio” o “industria”, es decir, en cierto modo es una “cosa” (cosa compleja, compuesta de muchos elementos diferentes, pero que pueden ser considerados en bloque como una unidad con una realidad material). La sociedad es, legalmente, una “persona”, un sujeto. Dicho de otro modo, la “sociedad” es la dueña; la “empresa” es la cosa que pertenece a la dueña.

¡ATENCIÓN! Como la sociedad no es una “cosa” sino una “persona”, los socios de una sociedad no son los “dueños de la sociedad”, ni siquiera los dueños de la “empresa” o de los bienes que estén a nombre de la sociedad. La empresa es propiedad de la “sociedad”, que se considera una persona distinta de sus socios, incluso en el caso de la sociedad unipersonal (la que tiene un único socio). ¡¡¡Los bienes, cuentas bancarias, deudas, contabilidad, etc. propios de la sociedad deben mantenerse claramente separados y diferenciados de los propios de los socios!!!

¡ATENCIÓN! Las sociedades, sobre todo las sociedades de pocos socios, conllevan un cierto elemento de confianza entre quienes las componen. Si piensa entrar a formar parte de una sociedad tenga en cuenta que, aunque entrar en ella suele ser bastante sencillo, salir no siempre lo es…


ASOCIACIONES


QUÉ ES: Una asociación es una organización esencialmente de personas que, por una ficción legal, es considerada, unitariamente, como una persona (es lo que se llama una persona jurídica) distinta de las personas que la componen. A diferencia de las sociedades, las asociaciones (tanto en su configuración legal como en su funcionamiento) no tienen como finalidad última una actividad lucrativa (es decir, una activi­dad económica para conseguir ganancias).

¡ATENCIÓN! Toda asociación debe dotarse de unos estatutos. Asegúrese de que los que se establezcan encajen bien con las características y circunstancias concretas de la asociación que se quiera fundar. Aunque frecuentemente se parta de un modelo más o menos estándar, los estatutos deben parecerse más a un traje a medida que a una prenda de talla única…


COMUNIDAD DE BIENES

QUÉ ES: Aunque a veces se utiliza la comunidad de bienes como si fuera una especie de sociedad son figuras muy diferentes. Cuando se constituye una sociedad se crea una persona diferente de sus socios, de modo que, por ejemplo, las propiedades de la sociedad pertenecen… a la sociedad, no a los socios; y los administradores de la sociedad representan a la sociedad, no a los socios. En la comunidad de bienes, a pesar de que administrativamente se le puede atribuir un NIF, no se crea ninguna persona sino que, únicamente, los comuneros ponen a disposición de un negocio común su actividad y/o algunos bienes, pero estos siguen siendo propiedad de los comuneros, no de la comunidad de bienes; y los administradores de la comunidad no representan a la comunidad, sino a los comuneros.



DERECHO DE USUFRUCTO

QUÉ ES: El usufructo da a su titular (llamado usufructuario) el derecho de usar y disfrutar de una cosa de modo no absoluto pero sí muy amplio, tanto que el derecho que conserva el propietario de la cosa se llama “nuda” propiedad (es decir, propiedad desnuda o vacía -aunque el propietario conserva ciertas facultades que no se transfieren al usufructuario-). Es un derecho que puede establecerse como temporal o como vitalicio del usufructuario; en todo caso, al extinguirse retorna al propietario (que vuelve a ser propietario pleno).

¡ATENCIÓN! Cuando un usufructo se extingue generalmente se devenga algún impuesto. A este respecto existe una casuística bastante variada, pero en todo caso será importante tener en cuenta los plazos de liquidación y pago del impuesto de que se trate.


DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN

QUÉ ES: El uso y la habitación son derechos de uso de una cosa (una vivienda en el caso de la habitación, y alguna cosa distinta de una vivienda en el caso del uso) semejantes al usufructo pero de contenido mucho más limitado. Su característica más llamativa es que son derechos rigurosamente personales y no transmisibles.


SERVIDUMBRES


QUÉ ES: Una servidumbre es una limitación que se impone a una finca (llamada predio sirviente) en beneficio de otra (llamada predio dominante). Existen muchos tipos de servidumbres, las más conocidas son la de paso (que hace que el dueño del predio sirviente no pueda impedir que el dueño del predio dominante pase a través del primero para entrar o salir del segundo); la de vistas (que permite al dueño del predio dominante abrir ventanas con vistas hacia el predio sirviente, sin que el dueño de este pueda taparlas ni construir en su terreno a menos de cierta distancia de los linderos), y la de aleros o vertiente de aguas (que hace que el propietario del predio sirviente deba soportar que el alero de una finca vecina, la dominante, vierta el agua sobre aquélla y no pueda edificar sino por debajo del alero del dominante).

¡ATENCIÓN! Al segregar o dividir fincas es importante revisar si es necesario o conveniente crear, modificar o suprimir alguna servidumbre, de modo que las relaciones de vecindad entre las nuevas fincas queden, en cuanto a esta materia, claramente establecidas.

¡ATENCIÓN! A la hora de adquirir una finca (fundamentalmente en el ámbito rústico) conviene averiguar y observar en la realidad física si existen servidumbres a favor o en contra de la finca. Hay servidumbres que no tienen por qué constar en el Registro de la Propiedad.


PATRIMONIOS PROTEGIDOS
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RECONOCIMIENTO DE FILIACIÓN
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HIPOTECA


QUÉ ES: La hipoteca es una garantía que se constituye sobre un bien (generalmente un inmueble, aunque existe también la llamada hipoteca mobiliaria, mucho menos frecuente en la práctica) para asegurar que, en caso de incumplimiento de una deuda (frecuentemente un préstamo aunque hay otras deudas que pueden asegurarse con una hipoteca) el acreedor (que no tiene por qué ser un banco) pueda cobrar. Su regulación y problemática es amplísima. Desde un punto de vista divulgativo lo más importe es señalar que la hipoteca no es una deuda sino la garantía de una deuda; por eso es posible que alguien hipoteque una propiedad suya en garantía de una deuda  de otro.

NO CONFUNDIR: El préstamo y la hipoteca no son lo mismo. El préstamo es la deuda; la hipoteca, su garantía. Pueden existir préstamos sin hipoteca ni ninguna otra garantía (préstamos personales) o con garantías distintas de la hipoteca (como la prenda o el aval). Por su parte, la hipoteca puede garantizar deudas distintas de un préstamo, p.ej. el precio aplazado de una compraventa, los aplazamientos de pago de impuestos, y, en general, cualquier deuda dineraria.

¡ATENCIÓN! En el ámbito bancario es relativamente frecuente que quien, en realidad no pide ni se beneficia de un préstamo (la deuda), sino que únicamente lo garantiza (con la hipoteca) aparezca, sin embargo como cotitular del verdadero y único prestatario (es una situación que se denomina “asunción cumulativa de deuda” que es semejante al aval o fianza). En esos casos es aconsejable que entre el prestatario, o deudor propiamente dicho, y el hipotecante no deudor se formalice algún documento aclaratorio de la relación que realmente existe entre ellos.


PRENDA


QUÉ ES: Al igual que la hipoteca, es una garantía que se establece para la seguridad del pago de una deuda. La diferencia fundamental entre la prenda y la hipoteca es que aquélla recae sobre bienes muebles y esta sobre inmuebles.


AVAL o FIANZA


QUÉ ES: Es una garantía que, a diferencia de la prenda y la hipoteca, no se establece sobre ningún bien concreto sino que consiste en un compromiso personal de alguien (el fiador o avalista) que promete pagar al acreedor si el deudor (el afianzado o avalado) no paga la deuda. El acreedor, así, podrá embargar cualquier bien o derecho del fiador o avalista si el deudor no paga. La figura del aval (como se llama habitualmente en el ámbito mercantil) o fianza (como se suele llamar en el ámbito civil) es más compleja de lo que parece, básicamente porque crea relaciones a tres bandas: entre el acreedor y el fiador; entre el acreedor y deudor; y entre fiador y deudor.

¡ATENCIÓN! En la práctica (sobre todo en el ámbito bancario) las relaciones entre acreedor y deudor y entre acreedor y fiador suelen quedar claramente escritas pero, en cambio, se descuida la aclaración de las relaciones entre deudor y fiador.

¡ATENCIÓN! Los compromisos contraídos por el fiador o avalista frente al acreedor se heredan. Si un fiador o avalista fallece, sus herederos se convertirán en fiadores o avalistas del deudor…


SUBROGACIÓN PASIVA DE HIPOTECA
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SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA
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CANCELACIÓN

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PRÉSTAMO DE USO

QUÉ ES: Es un contrato por el que una persona (prestamista o prestador) cede a otra (prestatario) el uso de alguna cosa (una vivienda, una finca, un coche, una máquina…) durante algún tiempo que el prestamista debe respetar. No puede cobrarse nada por el préstamo; si hubiese un precio por la cesión el contrato se convertiría en alquiler o arrendamiento.


PRECARIO

QUÉ ES: El precario es un contrato por el que una persona cede a otra (precarista) el uso de alguna cosa, de modo totalmente gratuito, sin sujeción a plazo y bajo la condición de que, al no fijarse plazo, el precarista devolverá la cosa y la dejará libre a disposición del cedente en cualquier momento en que este lo pida.


PAREJAS DE HECHO
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JUNTA DE COMPENSACION
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REPARCELACIÓN
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REGULARIZACIÓN DE FINCAS (O DE LINDEROS)
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